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État des lieux locatif · entrée et sortie

Cette rayure était-elle déjà là à l’entrée dans les lieux ?

L’état des lieux décrit. Les photos montrent. Sealway permet de dater les photos et de préserver l’intégrité des fichiers, à l’entrée comme à la sortie, pour que la comparaison repose sur des éléments vérifiables plutôt que sur des souvenirs. Locataire, bailleur ou agence : les deux parties ont intérêt à un état documenté précisément.

Rejoindre la liste d’attente Que photographier à l’entrée

Conçu pour

  • Locataires
  • Propriétaires bailleurs
  • Agences immobilières
  • Administrateurs de biens
  • Colocataires
  • Bailleurs de meublés

À la sortie, le désaccord porte sur ce qui existait à l’entrée.

Lors de l’état des lieux de sortie, le propriétaire constate une rayure importante sur le parquet du salon. Le locataire affirme qu’elle était déjà présente à son arrivée. L’état des lieux d’entrée indique simplement « parquet : état correct ».

La question devient : comment établir objectivement à quoi ressemblait le parquet deux ans plus tôt ? C’est là que les photos prises à l’entrée deviennent utiles. Mais, quelques années plus tard, leur contexte peut être discuté : quand ont-elles été prises ? Correspondent-elles bien à ce logement ? Ont-elles été modifiées ? Montrent-elles réellement l’état au moment de l’entrée ?

Le même désaccord peut porter sur une fissure, une tache sur un mur, un meuble fourni déjà abîmé, un équipement défectueux ou, à l’inverse, sur une porte de placard intacte à l’entrée et cassée à la sortie. Dans tous les cas, ce qui manque, c’est un état daté et vérifiable des lieux à chaque extrémité de la location.

Pourquoi l’état des lieux écrit gagne à être accompagné de photos.

L’état des lieux est un document écrit qui décrit, pièce par pièce, l’état des sols, des murs, des plafonds, des équipements et des meubles. L’ANIL conseille de le détailler au maximum : une mention comme « bon état » ou « état correct » n’a de sens que si elle s’accompagne d’une description très précise. Dans la pratique, une rayure, une tache ou un impact se décrivent mal en quelques mots.

La réglementation le prévoit elle-même : l’état des lieux « peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ». Les photos ne remplacent pas la description, elles la précisent. Reste leur contexte : leur date et leur intégrité doivent pouvoir être établies des mois ou des années plus tard. C’est ce que Sealway apporte.

État des lieux écrit : description des pièces et des équipements Photos et vidéos : documentation visuelle Sealway : date et intégrité des fichiers

L’état des lieux réglementaire reste central. Sealway ne le remplace pas : il vient en complément, pour dater et préserver l’intégrité des fichiers qui l’accompagnent.

Ce que prévoit la réglementation.

Trois textes encadrent l’état des lieux d’un logement loué à titre de résidence principale. Ils disent ce qu’il doit contenir, comment il s’établit, et ce qui se passe sans lui.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3-2

Un état des lieux à l’entrée et à la sortie, établi contradictoirement

Un état des lieux est établi lors de la remise des clés et lors de leur restitution, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location ; un exemplaire est remis à chacun. S’il ne peut pas être établi ainsi, il l’est par un commissaire de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié.

Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016

Un contenu minimal, et la possibilité d’illustrer par des images

Le décret fixe les mentions minimales : type d’état des lieux, date, localisation du logement, parties, clés, relevés des compteurs individuels le cas échéant et, pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Cette description « peut être complétée d’observations ou de réserves et illustrée d’images ». L’état des lieux est établi sur support papier ou électronique, sous une forme qui permet la comparaison entre l’entrée et la sortie ; à la sortie, il mentionne, le cas échéant, les évolutions constatées depuis l’entrée.

Code civil, art. 1730 et 1731

Rendre le logement suivant l’état des lieux ; sans lui, une présomption

Lorsqu’un état des lieux a été établi, le locataire doit rendre le logement tel qu’il l’a reçu suivant cet état, à l’exception de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Sans état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre tel, sauf preuve contraire. Service-Public.fr précise que le propriétaire qui a refusé d’établir l’état des lieux malgré une mise en demeure devra prouver, en fin de bail, avoir donné le logement en bon état.

Cour de cassation · 3e chambre civile · 6 février 2025

Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-21.193

Rejet · décision attaquée : tribunal judiciaire de Strasbourg, 7 juillet 2023

Un locataire réclame la restitution de son dépôt de garantie ; le bailleur demande le paiement de dégradations. À la sortie, les parties avaient eu du mal à décrire par écrit l’état du logement et étaient convenues, dans la rubrique « autres observations » de l’état des lieux de sortie, signée par elles, de consigner cet état par des photographies, sur le même document que l’état des lieux d’entrée. Le juge a retenu des dégradations imputables au locataire sur la base de ces photographies.

La Cour de cassation rejette le pourvoi du locataire : l’état des lieux de sortie avait bien été établi contradictoirement et amiablement, le recours à un commissaire de justice n’était donc pas obligatoire, et le juge a pu apprécier souverainement la portée de ces photographies.

Il a pu, appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, en déduire que ces photographies permettaient la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux et qu’elles prouvaient l’existence de dégradations imputables au locataire lors de la restitution des lieux.

Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-21.193, § 6

Ce que Sealway en retient

Des photographies convenues entre les parties peuvent décrire l’état du logement et permettre la comparaison entre l’entrée et la sortie. Leur portée reste appréciée par le juge.

Lire la décision sur le site de la Cour de cassation →

Entrée, occupation, sortie : la même documentation aux deux extrémités.

À l’entrée, l’état initial est décrit, photographié et daté. À la sortie, le nouvel état l’est de la même façon. La comparaison repose alors sur deux ensembles d’éléments vérifiables.

Chaque preuve porte sa propre date, établie par un tiers qualifié. La comparaison entre les deux états reste l’affaire des parties, de l’état des lieux et, en cas de désaccord, du conciliateur ou du juge.

Entrée dans le logement : état initial État des lieux d’entrée + photos et vidéos + preuve Sealway Occupation du logement Sortie : nouvel état État des lieux de sortie + photos et vidéos + preuve Sealway Comparaison

Ce qu’il faut documenter à l’entrée.

Pièce par pièce, dans de bonnes conditions d’éclairage, en suivant l’ordre de l’état des lieux : une vue générale de chaque pièce, puis chaque défaut existant en détail. La même liste sert à la sortie.

Sols

Rayures, impacts, taches, carreaux fêlés ou cassés, lames de parquet abîmées, moquette usée ou tachée, plinthes et seuils.

Murs et plafonds

Trous de fixation, fissures, traces d’humidité ou de moisissure, peintures ou papiers peints dégradés, taches, angles et bas de murs.

Portes et fenêtres

Rayures, poignées et serrures, vitrages, joints, volets et stores, fonctionnement à l’ouverture et à la fermeture.

Cuisine

Plan de travail, plaques, four, hotte, réfrigérateur, meubles et façades, évier et robinetterie, joints, état de propreté.

Salle de bains et WC

Joints, faïence, baignoire ou douche, lavabo, robinetterie, miroir et meuble, cuvette et abattant, traces de calcaire ou d’humidité.

Équipements

Radiateurs et thermostats, prises et interrupteurs, luminaires, interphone, détecteur de fumée, ventilation, chaudière ou ballon, meubles fournis avec le logement.

Ce qui n’est pas photographié n’est pas documenté : mieux vaut une série complète qu’une sélection des défauts les plus visibles.

Comment prendre des photos utiles.

Une photo très rapprochée d’une rayure, sans contexte, se rattache difficilement à une pièce ou à un logement. La valeur documentaire vient de la série, du général au détail.

  1. 1

    Une vue générale par pièce

    Depuis la porte, puis depuis l’angle opposé. Elle situe tout ce qui suit et montre l’état d’ensemble.

  2. 2

    Une vue intermédiaire

    La zone concernée dans son contexte : le pan de parquet, le mur, le plan de travail. On doit reconnaître la pièce.

  3. 3

    Un gros plan par défaut

    La rayure, la fissure, la tache, avec un repère d’échelle si possible : une pièce de monnaie, un mètre.

  4. 4

    Un ordre et des noms

    Suivez l’ordre de l’état des lieux et nommez vos fichiers : 01-salon-vue-generale, 02-salon-parquet-rayure, 03-salon-mur-nord, 04-cuisine-plan-travail. Les noms de fichiers figurent sur le certificat.

  5. 5

    Un titre et une description

    Dans Sealway, une preuve porte un titre et une description : « État des lieux d’entrée · 12 rue des Lilas · 3 septembre 2026 ». Ils apparaissent sur le certificat et restent modifiables ; ce sont les fichiers, pas ces mentions, qui sont horodatés.

  6. 6

    Le jour même

    Créez la preuve le jour de l’état des lieux, avant de quitter le logement si possible. Une preuve créée plus tard date les fichiers de ce moment-là, pas de l’entrée.

Logements meublés : l’inventaire du mobilier se documente aussi.

Dans une location meublée, la loi prévoit, en plus de l’état des lieux, un inventaire et un état détaillé du mobilier, établis lors de la remise et de la restitution des clés, signés par les deux parties et annexés au bail (loi du 6 juillet 1989, art. 25-5). Ce sont deux documents distincts : l’état des lieux décrit le logement, l’inventaire liste les meubles et équipements mis à disposition et décrit leur état.

Photographiez chaque élément de l’inventaire comme une pièce du logement : une vue d’ensemble, puis le détail des défauts existants. L’inventaire signé peut rejoindre la même preuve que l’état des lieux.

  • canapé, fauteuils et table basse ;
  • table et chaises ;
  • literie, sommier, matelas ;
  • électroménager : réfrigérateur, plaques, four, lave-linge ;
  • rangements, étagères, placards ;
  • vaisselle et ustensiles, si l’inventaire les détaille ;
  • tout autre équipement listé à l’inventaire.

Une preuve pour tout l’état des lieux, PDF compris.

Une preuve Sealway regroupe jusqu’à 10 fichiers, pour 250 Mo au total. Un logement se documente souvent en plusieurs preuves, une par pièce ou par groupe de pièces, réunies dans un dossier au nom du logement.

Chaque fichier conserve sa propre empreinte SHA-512 ; l’ensemble est scellé par un seul horodatage. Le certificat liste chaque fichier, son empreinte et sa source : capture directe ou import.

Inclure le PDF signé de l’état des lieux associe, dans une même logique documentaire, la description écrite et les éléments visuels. Sealway établit que ce PDF existait, sous cette forme, à cette date ; il ne vérifie pas la validité des signatures qu’il contient.

Tout type de fichier est accepté. Une vidéo, filmée depuis l’application ou importée, n’a pas de limite de durée, dans la limite de 250 Mo par preuve. Sans abonnement de stockage, les originaux restent 7 jours dans Sealway : téléchargez le dossier de preuve le jour même et gardez-le avec l’état des lieux signé, sans retoucher les photos.

  • les photos du salon ;
  • les photos de la cuisine ;
  • les photos de la salle de bains ;
  • les photos des équipements et des compteurs ;
  • l’état des lieux signé, en PDF ou photographié ;
  • l’inventaire du mobilier, pour un meublé ;
  • une courte vidéo de chaque pièce.

Exemple : la rayure sur le parquet.

  1. Entrée

    3 septembre 2024

    L’état des lieux mentionne « parquet du salon : rayure de 30 cm devant la fenêtre ». Trois photos : vue générale du salon, vue du parquet, gros plan de la rayure. Preuve Sealway créée le jour même, PDF de l’état des lieux joint.

  2. Sortie

    12 septembre 2026

    Le bailleur relève la rayure. Désaccord sur son ancienneté.

  3. Pièces

    Ce que le locataire produit

    L’état des lieux d’entrée, les photos, et la preuve qui établit que ces fichiers existaient, intacts, le 3 septembre 2024.

Ces éléments peuvent contribuer à établir que la rayure était déjà documentée au début de la location. Ils ne tranchent pas le litige : c’est la comparaison des deux états des lieux et, le cas échéant, l’appréciation du conciliateur ou du juge qui le font.

Exemple inverse : la porte de placard.

  1. Entrée

    État initial

    La porte du placard de l’entrée ne présente aucun impact. Vue générale du couloir, vue du placard fermé puis ouvert. Preuve créée.

  2. Sortie

    Un panneau cassé

    L’état des lieux de sortie note le panneau cassé. Mêmes vues, sous le même angle. Nouvelle preuve.

  3. Pièces

    Ce que le bailleur produit

    Les deux jeux de photos datés séparément, les deux états des lieux, et un devis de remplacement pour justifier la retenue.

La comparaison montre une différence entre l’entrée et la sortie. Elle ne suffit pas, à elle seule, à déterminer la responsabilité ni le montant d’une retenue : la vétusté, l’usage normal et la justification des sommes restent à examiner. Elle facilite en revanche la documentation, pour les deux parties.

Ce que l’horodatage qualifié change pour vos photos d’état des lieux.

La date d’une photo d’état des lieux doit tenir deux ans, parfois plus, face à une partie qui la conteste. Lorsque la preuve est créée, l’empreinte de chaque fichier est rattachée à un horodatage électronique qualifié délivré par un prestataire de services de confiance qualifié : la date ne dépend ni du téléphone, ni de celui qui présente la photo, ni de Sealway.

  • Empreinte SHA-512 de chaque fichier : la preuve porte sur cette version exacte ; modifier le fichier change l’empreinte, et l’empreinte ne permet pas de reconstituer le fichier.
  • Horodatage électronique qualifié : présomption d’exactitude de la date et de l’heure et d’intégrité des données (règlement eIDAS, art. 41, § 2). La date ne vient ni de l’appareil, ni de Sealway.
  • Dossier de preuve vérifiable sans Sealway : certificat, manifeste, jeton d’horodatage et empreintes, avec les références d’ancrage sur blockchains publiques.
Le mécanisme en détail : créer une preuve à partir de vos fichiers

Dépôt de garantie, dégradations et vétusté.

C’est là que la comparaison entre l’entrée et la sortie a des conséquences concrètes.

Ce que le bailleur peut retenir

À la fin du bail, le bailleur peut déduire du dépôt de garantie les sommes restant dues et les sommes dont il pourrait être tenu à la place du locataire, à condition qu’elles soient dûment justifiées : états des lieux d’entrée et de sortie, photos, constat de commissaire de justice, devis ou factures. Le dépôt est restitué dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, de deux mois sinon, à compter de la remise des clés. Au-delà, le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

Dégradation, vétusté, usage normal

La vétusté est « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement » (décret du 30 mars 2016, art. 4). Elle ne peut pas être facturée au locataire : usure des peintures ou des sols liée au temps, par exemple. Les détériorations liées à un usage anormal, moquette brûlée, trous dans les murs, sont à sa charge. Les parties peuvent convenir, dès la signature du bail, d’appliquer une grille de vétusté issue d’un accord collectif de location, qui fixe une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement annuels.

Qui prouve quoi

Le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf s’il prouve qu’elles résultent d’une force majeure, d’une faute du bailleur ou du fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement (loi du 6 juillet 1989, art. 7). Encore faut-il établir qu’une dégradation est survenue pendant le bail : c’est la comparaison des deux états des lieux qui le montre, et c’est au bailleur qui retient une somme de la justifier.

Sealway documente l’état à chaque date. Il ne qualifie pas l’évolution observée : une différence entre deux photos ne dit pas, à elle seule, si elle relève de la vétusté, de l’usage normal ou d’une dégradation, ni ce qu’elle coûte. Une preuve Sealway ne garantit ni la restitution du dépôt ni la validité d’une retenue.

Tribunal d’instance de La Roche-sur-Yon · 18 juillet 2018 (pourvoi rejeté : Cass. 3e civ., 6 févr. 2020, n° 18-24.774)

Cass. 3e civ., 6 févr. 2020, n° 18-24.774

Rejet non spécialement motivé · décision attaquée : tribunal d’instance de La Roche-sur-Yon, 18 juillet 2018

Un état des lieux de sortie, établi un matin à 11 h 15, décrit une maison en état neuf avec un seul défaut. L’état des lieux d’entrée des locataires suivants, établi le même jour à 14 h 15, relève de nombreux défauts. Le bailleur réclame aux locataires sortants le coût des réparations. Le tribunal s’en tient à ce que les parties ont constaté ensemble à la sortie et rejette les demandes « faute de preuve suffisante de la date de survenance de ces anomalies ».

Les photographies produites, ni les attestations versées par l’une ou l’autre des parties ne sont susceptibles de contredire que les parties ont pu taire tel ou tel défaut de la location, à son début ou à sa fin.

Motifs du jugement du tribunal d’instance de La Roche-sur-Yon, reproduits dans le moyen annexé à la décision ; le pourvoi du bailleur a été rejeté sans motivation spéciale (art. 1014 du Code de procédure civile)

Ce que Sealway en retient

Ce que les parties constatent ensemble à l’état des lieux pèse lourd. Des éléments produits ensuite doivent pouvoir être datés et rattachés au logement.

Lire la décision sur le site de la Cour de cassation →

Quand l’état des lieux ne peut pas être établi à l’amiable.

Si l’une des parties ne se présente pas, refuse de faire l’état des lieux ou de le signer, l’autre peut faire appel à un commissaire de justice. Il établit alors un constat locatif, après avoir prévenu les parties par lettre recommandée avec avis de réception au moins sept jours à l’avance. Ses frais, réglementés, sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire : en métropole, depuis mars 2026, 132,82 € TTC pour un logement jusqu’à 50 m², auxquels s’ajoutent les lettres de convocation et les frais de déplacement.

Sealway ne remplace pas l’intervention d’un commissaire de justice lorsqu’elle est nécessaire. Un constat repose sur les constatations personnelles d’un officier public et ministériel ; une preuve Sealway est constituée par la partie elle-même. Elle reste utile, y compris dans ce cas, pour dater vos propres photos du logement.

Ce que Sealway permet de documenter, et ce qu’il ne détermine pas.

Sealway permet d’établir

  • que ces images, qui montrent l’état visible du logement, existaient telles quelles à cette date, ce qu’elles représentent restant à apprécier ;
  • que des photos, des vidéos ou un état des lieux PDF déterminés existaient à la date de l’horodatage ;
  • que ces fichiers n’ont pas été modifiés depuis ;
  • une chronologie entrée / sortie, lorsque des preuves ont été créées aux deux moments.

Sealway ne permet pas, à lui seul, d’établir

  • qui est responsable d’une dégradation ;
  • si une évolution relève de la vétusté, de l’usage normal ou d’une dégradation ;
  • si une retenue sur le dépôt de garantie est justifiée, ni son montant ;
  • le coût réel d’une réparation ;
  • si le logement est conforme ou décent ;
  • quelle partie obtiendra gain de cause.

Le juge apprécie librement les éléments qui lui sont soumis. Une preuve Sealway est l’un de ces éléments : celui qui établit la date et l’intégrité des fichiers.

État des lieux seul, avec photos, par commissaire de justice, avec Sealway.

Ces méthodes ne s’excluent pas. Elles n’ont ni le même mécanisme, ni le même coût, ni la même place dans une location.

Comparaison des façons de documenter l’état d’un logement à l’entrée et à la sortie
Méthode Ce qu’elle apporte Ses limites Coût indicatif
État des lieux écrit seul Le document prévu par la loi : contradictoire, signé, joint au bail. Simple à établir. Des descriptions parfois trop générales (« bon état ») pour trancher un désaccord sur un défaut précis. Gratuit entre particuliers ; part du locataire plafonnée si un professionnel intervient à l’entrée.
État des lieux + photos classiques Une documentation visuelle qui précise la description, prévue par le décret. La date et le contexte des photos peuvent devoir être établis par d’autres éléments. Gratuit.
Constat locatif par commissaire de justice Un professionnel habilité constate lui-même ; la procédure prévue lorsque l’état des lieux amiable est impossible. Démarche plus formelle ; pas nécessaire dans toutes les situations. Tarif réglementé, partagé par moitié : à partir de 132,82 € TTC hors convocations et déplacement (métropole, mars 2026).
État des lieux + photos + Sealway La date et l’intégrité des fichiers établies par un horodatage qualifié ; plusieurs fichiers par preuve, PDF compris ; dossier de preuve exportable et vérifiable sans Sealway ; répétable à l’entrée et à la sortie. Constitué par la partie elle-même ; ne qualifie ni la vétusté ni la responsabilité. 1,99 € la preuve, moins en pack.

Un constat de commissaire de justice et une preuve Sealway sont des mécanismes différents, qui répondent à des situations différentes ; l’un n’est pas « meilleur » que l’autre. L’état des lieux écrit, lui, reste le document de référence dans tous les cas.

Questions fréquentes

Ce que demandent les locataires, les bailleurs et les agences avant un état des lieux.

Faut-il prendre des photos pendant un état des lieux ?
Ce n’est pas une obligation, mais le décret du 30 mars 2016 prévoit expressément que l’état des lieux peut être « illustré d’images », et l’ANIL conseille de le détailler au maximum. Une photo montre ce qu’une ligne « état correct » ne dit pas. Les deux parties y ont intérêt : le locataire pour fixer les défauts existants, le bailleur pour fixer l’état dans lequel il livre le logement.
Les photos ont-elles une valeur juridique lors d’un état des lieux ?
Une photographie peut constituer un élément de preuve : en matière civile, la réalité d’un fait se prouve par tout moyen. Sa force dépend de son contexte, de sa date, de son authenticité et des autres pièces produites, et le juge l’apprécie librement. En 2025, la Cour de cassation a admis que des photographies convenues entre les parties dans l’état des lieux de sortie permettaient la comparaison entre l’entrée et la sortie.
Comment prouver qu’une rayure était déjà présente à l’entrée ?
Avec trois choses : l’état des lieux d’entrée qui la mentionne, des photos prises à l’entrée qui la montrent dans son contexte (vue générale, vue intermédiaire, gros plan), et un moyen d’établir que ces photos datent bien de l’entrée et n’ont pas été modifiées. C’est ce dernier point qu’une preuve Sealway apporte.
Une date EXIF suffit-elle à dater une photo ?
Les métadonnées d’une photo, dont la date EXIF, sont des informations contenues dans le fichier : elles dépendent de l’appareil et de ses réglages, et un logiciel peut les modifier. Elles peuvent être un élément parmi d’autres, mais elles ne bénéficient pas de la présomption qu’un horodatage électronique qualifié tient du règlement eIDAS : dans une autre matière, le Conseil d’État a admis qu’une cour écarte des photographies dont la date ne reposait que sur leurs métadonnées (CE, 10 mars 2025, n° 472387). Sealway conserve ces métadonnées et ajoute un mécanisme de datation indépendant, rattaché à l’empreinte du fichier.
Peut-on modifier ou compléter un état des lieux après l’entrée dans le logement ?
Oui : le locataire peut demander par écrit au bailleur de le compléter dans les 10 jours calendaires suivant son établissement, et pendant le premier mois de chauffe pour le chauffage ; en cas de refus, la commission départementale de conciliation peut être saisie.
Quelle différence entre dégradation, vétusté et usage normal ?
La vétusté est l’usure qui résulte du temps ou de l’usage normal, et elle ne peut pas être facturée au locataire ; une dégradation résulte d’un usage anormal. Sealway documente l’état ; il ne qualifie pas l’évolution observée.
Qui doit prouver qu’une dégradation est imputable au locataire ?
Le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail ; c’est la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie qui établit qu’une dégradation est survenue, et le bailleur qui retient une somme doit la justifier.
Un propriétaire peut-il retenir le dépôt de garantie uniquement avec des photos ?
Une retenue doit être justifiée. Service-Public.fr cite les photos parmi les justificatifs possibles, aux côtés des états des lieux d’entrée et de sortie, d’un constat de commissaire de justice, de devis ou de factures. Des photos seules ne chiffrent pas une réparation, et si l’état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation, des photos produites ensuite devront être datées et rattachées au logement. Le locataire peut contester la retenue.
Que faire si le propriétaire refuse de compléter l’état des lieux d’entrée ?
Conservez votre demande écrite et sa preuve d’envoi, photographiez le défaut et créez une preuve le jour où vous le constatez, puis saisissez la commission départementale de conciliation du département du logement, par lettre recommandée. La conciliation est gratuite.
Que faire si aucun état des lieux amiable n’est possible ?
L’autre partie peut faire établir un constat locatif par un commissaire de justice, qui convoque les parties et dont les frais réglementés sont partagés par moitié.
Sealway peut-il déterminer qui est responsable d’un dommage ?
Non. Sealway établit qu’un fichier existait, sous cette forme, à une date donnée. La responsabilité d’une dégradation, la part de vétusté, le montant d’une retenue ou d’une réparation relèvent des parties, de la conciliation et, le cas échéant, du juge.
Faut-il refaire une preuve lors de l’état des lieux de sortie ?
Oui, si l’on souhaite disposer d’une comparaison datée entre l’entrée et la sortie. Les mêmes vues, sous les mêmes angles, avec l’état des lieux de sortie signé, dans une nouvelle preuve. Les deux preuves, réunies dans le dossier du logement, documentent la chronologie.

Références

Textes, documents officiels et décisions cités sur cette page.

  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3-2 (état des lieux) Légifrance →
  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 7 (obligations du locataire) Légifrance →
  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 22 (dépôt de garantie) Légifrance →
  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 25-5 (inventaire et état détaillé du mobilier) Légifrance →
  • Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (établissement de l’état des lieux et prise en compte de la vétusté) Légifrance →
  • Code civil, art. 1730 (restitution suivant l’état des lieux) Légifrance →
  • Code civil, art. 1731 (présomption en l’absence d’état des lieux) Légifrance →
  • Service-Public.fr, « État des lieux d’entrée dans un bail d’habitation » service-public.gouv.fr →
  • Service-Public.fr, « État des lieux de sortie pour un bail d’habitation » service-public.gouv.fr →
  • Service-Public.fr, « Dépôt de garantie dans un bail d’habitation » service-public.gouv.fr →
  • Service-Public.fr, « Bail d’habitation : qu’est-ce qu’un logement meublé ? » service-public.gouv.fr →
  • ANIL, analyse juridique du décret n° 2016-382 (état des lieux et vétusté) anil.org →
  • ANIL, « État des lieux d’entrée et de sortie : modalités, coût » anil.org →
  • Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 février 2025, n° 23-21.193 courdecassation.fr →
  • Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 février 2020, n° 18-24.774 courdecassation.fr →
  • Règlement (UE) n° 910/2014 du 23 juillet 2014 (eIDAS), art. 41 EUR-Lex →
  • Conseil d’État, 5e chambre, 10 mars 2025, n° 472387 (métadonnées de photographies) ArianeWeb →

Sealway ne fournit pas de conseil juridique. Ces références sont données à titre d’information ; la valeur probante des éléments produits est appréciée par le juge. Pour une situation précise, l’ADIL de votre département renseigne gratuitement.

Le même réflexe pour d’autres situations.

Le même réflexe vaut pour une voiture de location, au départ et au retour, pour la réception de travaux réalisés entre deux locataires, réserves comprises, et pour l’affichage d’un permis de construire.

Location de voiture

Photographiez le véhicule au départ et au retour, jantes, carrosserie, kilométrage et carburant, pour une preuve datée de son état.

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Réception de travaux et réserves

Documentez précisément les désordres, imperfections ou travaux restant à réaliser au moment de la réception, puis leur levée.

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Affichage de permis de construire

Constituez des preuves horodatées de l’affichage de vos autorisations d’urbanisme et documentez leur continuité dans le temps.

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Tous les cas Immobilier et BTP →

Documentez le logement le jour de l’état des lieux.

Une preuve par pièce, à l’entrée et à la sortie, avec l’état des lieux signé : empreinte SHA-512, horodatage électronique qualifié eIDAS, dossier de preuve vérifiable par un tiers. Rejoignez la liste d’attente pour être prévenu à l’ouverture.

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